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    [图]本所律师述评:承诺购房送精装修 开发商爽约被判赔支付违约金

    CNLAWWEB.NET   2018-12-27   信息来源:重庆商报    作者:徐勤 韩政
    核心提示:上游新闻·重庆商报记者就商品房买卖问题,专访了本律师事务所倪世钧,倪律师就此作了法律专业诠释。该新闻刊载于《重庆商报》2018年12月26日第12版,同时较多媒体作了转载。倪律师建议载于该文“建议 签署购房合同应谨慎”部分。

    近日,上游新闻·重庆商报记者就商品房买卖问题,专访了本律师事务所倪世钧,倪律师就此作了法律专业诠释。该新闻刊载于《重庆商报》2018年12月26日第12版,同时较多媒体作了转载。倪律师建议载于该文“建议 签署购房合同应谨慎”部分。以下为原文:

    重庆商报-上游财经记者 徐勤 韩政

    房产销售过程中,开发商为了吸引购房者,往往推出各种优惠条件,不但房款打折,还承诺送家电、送家具、送卫浴等,可到了最后这些承诺却有可能落空。

    本期商戒为你带来的是一例开发商爽约当“赔匠”的故事:3年前,武隆一开发商十分大气,承诺购房送精装修,可是到了交房的日子,精装房还没装好。购房者将开发商告上法院。经过一审、二审,法院最终判令开发商承担违约责任,在精装房完成交付前,支付逾期交房违约金。

    买房:开发商要送精装修

    吴勇(化名)家住武隆,2015年年初,他萌生了买新房,改善家里居住条件的想法。

    经过一番考察,货比三家后,吴勇看中了当地开发商修建的一小区房。而且,开发商宣传的购房送精装修优惠促销活动,也让吴勇有些心动。他不但省去一笔装修费,还不用自己操心装修。接房后,一家人就可入住,省心又省事。

    当年2月中旬,吴勇与房地产公司签订商品房买卖合同,以45万余元购买下了一套建筑面积近90平方米的房子,合同约定交付清水房。

    同日,双方还签订了一份《精装修确认单》。这份确认单上载明:精装修内容为B套餐,套餐以外费用由业主自行支付,标准套餐费用由房地产公司支付给装饰公司。同时,他们还将B套餐交房标准作为确认单附件。

    去年1月,房地产公司向吴勇交付清水房。房地产公司还将房屋的装修款支付给了装饰公司。同日,吴勇与装饰公司签订《精装房装饰装修工程施工合同》。

    去年4月月底,经房地产公司参与,吴勇与装饰公司签订补充协议约定,因装饰公司承建的精装修工程未能按期交付,双方确定B套餐交房时间为2017年6月30日,如未按期交房,装饰公司每月支付吴勇3000元违约金。

    郁闷:接房时精装房未完工

    到了双方约定的交房日子,吴勇高高兴兴前去接房。然而,当吴勇打开房门一看,屋内一片狼藉,精装修工程仍未完工。

    看到自己入住新房的日子又要往后拖延,吴勇满腹郁闷,于是与房地产公司协商解决此事,去年7月,房地产公司向吴勇转账支付3000元,并在附言中注明支付精装修违约金。此后,装饰公司一直未交付精装修房屋。

    见精装房遥遥无期,吴勇遂诉至法院请求房地产公司交付精装修房屋并支付违约金。

    一审法院认为,吴勇与房地产公司之间不构成精装修房屋买卖合同关系,判决驳回了吴勇的诉讼请求。

    吴勇不服,上诉至重庆市第三中级人民法院。

    重庆商报2018年12月26日第12版

    判决:开发商承担违约责任

    市三中法院对此案进行审理后认为,虽然双方签订商品房买卖合同时约定交付标的物为清水房,但在同日双方共同签字的精装修确认单内容系对原商品房买卖合同的补充,吴勇与房地产公司形成精装修房屋买卖合同关系。

    因此,精装修B套餐属于房地产公司应当向吴勇交付的标的。吴勇与装饰公司并没有装修合同关系,装饰公司实际上是代为履行房地产公司的精装修合同义务。房地产公司在已向吴勇按期交付了清水房的情况下,还自愿向他支付了因精装修延迟交房违约金,也印证了精装修亦属于房地产公司的合同义务。为此,吴勇与房地产公司形成精装修房屋买卖合同关系。

    为此,市三中法院支持了吴勇的诉讼请求,判令房地产公司从2017年7月1日起至实际完成交付时止,以购房款为基数,按每日万分之一向吴勇支付逾期交房违约金。

    闻者足戒

    背离“契约精神” 火中取栗,损人害己

    “契约精神是市场经济的核心要素。”西南大学法学院教师、法学博士范卫国称,作为市场经济重要组成部分的房地产交易市场,其交易过程是否严格依照法律规定及合同约定进行,能否真正理解并遵守“契约精神”,不仅关乎房地产交易相关各方的合法权益,更影响市场经济的健康发展以及整个社会的和谐稳定。

    房地产交易纠纷产生的主要原因,在于当事人对“契约精神”的背离。常见纠纷有开发商对所建楼盘进行虚假宣传、二手房交易房价上涨后卖家毁约等情形。

    范卫国博士称,在这些交易纠纷中,有些案件当事人违反了相关民事或行政法律规定,而有些则可能触犯了刑事法律规定。当房地产公司通过虚构交房条件与购房者履行购房合同时,表面上是对“合同”的尊重,但事实上恰恰是对“契约”的逾越。因为这种所谓的“履行合同”是通过虚构事实、隐瞒真相的方式进行的,其实质上是对“契约精神”的扭曲,应当承担相应的法律责任。

    事实上,虚构交房条件本质上是违反诚信原则的欺诈行为,其不仅有可能构成合同违约,还有可能涉及诈骗罪等刑事犯罪。范卫国博士称:“置业公司通过此类非法形式蒙蔽购房者谋取利益,无异于火中取栗,损人又害己。”

    提醒

    送面积送赠品小心三大花招

    除了“买房送精装修”,开发商还有很多其它的花招,比如买房送车、送面积、送物业、送户口、送上学指标等等。房地产业内人士曹磊提醒,这些赠送的背后,说不定会暗藏陷阱,购房者一定要小心。

    1.买房送面积

    “买房送露台”、“买房送阳台”都是购房者经常会听见的宣传语,而这些也都是“买房送面积”的形式之一。房屋面积主要看的还是产权证上的面积,若实际面积与房产证上的面积不符,当发生纠纷时,购房者的权益是无法被保障。

    2.买房送户口送上学指标

    “买房送户口送上学指标”。在实际生活中,等到购房者真正买了房之后,销售人员就会以政策变动等原因拒绝为其落实户口、解决学位问题,导致购房者空欢喜一场。

    3.买房送物业

    等到购房者签完购房合同,并拿到了免收物业费的证明之后,依旧会收到物业公司的催缴通知,因为那张所谓的免收物业费的证明不具有任何效力。

    建议

    签署购房合同应谨慎

    重庆妙珠律师事务所倪世钧律师称,一般而言,签署购房合同应注意以下事项:

    其一,注意核实双方的资质。如系期房,销售方应取得《商品房预售许可证》;如系现房,则应核查卖方是否具有不得交易的情形。

    其二,注意房产的面积。目前交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。为避免这种对买房人不利的情况出现,合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等,并约定超出这个范围如何处理。

    其三,注意限期办理产权登记手续。

    延伸阅读 重庆律师网络办公室 | 值班主持律师
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