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    “凶宅”的认定及出售方披露义务的范围

    CNLAWWEB.NET   2019-05-09   信息来源:金汇人律师事务所   作者:孙婷
    核心提示:建议购房者如果对于欲购房屋是否系凶宅等相关情形非常在意,并作为购房时考虑的主要因素的,保险起见应当主动询问出卖人,同时做好相关证据的保留,以免将来发生诉争后举证不能。

    最近,网上流传着一段焦作沁阳19岁男孩爬上高楼站立楼顶,边角突然碎裂坠楼身亡的视频。在该条新闻下的评论中,不乏为这个年轻生命的痛心和惋惜声,但也有不少人关注的是:这栋楼是不是以后就算是“凶宅”了?基于这个问题我们以两则案例来解读。

    案例一

    康建斌、宋月在上海标堂房地产经纪有限公司的居间服务之下与刘龙妹、陈竹青签订了《房地产买卖合同》,合同对房屋价款、面积等作了约定。合同签订后,康建斌、宋月按约支付了部分房款,在后续履行付款义务过程中,康建斌、宋月了解到相关信息认为刘龙妹、陈竹青对其进行了欺诈,故意隐瞒了案涉房屋系凶宅的事实,故向上海市宝山区人民法院提起诉讼,要求解除与刘龙妹、陈竹青签订的《房地产买卖合同》。

    庭审中康建斌、宋月表示,在签订买卖协议前, 其发现刘龙妹、陈竹青在2005年就购买了系争房屋,系争房屋现有产权证是2014年的,但并没有注意到是否是继承取得。当时问过陈竹青为何是新产证、未满两年是否要缴营业税,陈竹青说是其父亲名下过户过去的但并没有说到父亲去世的事情。同时也问过刘龙妹案涉房屋内有没有死过人,刘龙妹说房子各方面都很好、并没有说过其配偶去世的事情,但现康建斌、宋月没有证据证明其曾询问过刘龙妹、陈竹青有无死人的事情。买卖协议签订后,康建斌、宋月获知刘龙妹的丈夫因病死于案涉房屋内,就去找刘龙妹、陈竹青要求撤销合同,但刘龙妹一听丈夫去世的事情就哭,康建斌、宋月就想缓一缓再提。后来,康建斌、宋月的家人在小区里玩,聊天时听说,2014年夏天,系争房屋楼上有人跳楼,正好落在了案涉房屋的外面,靠在案涉房屋的窗户附近。

    一审法院认为,首先,案涉房屋是否属于通常意义上的“凶宅”,这是考量刘龙妹、陈竹青是否负有披露义务的基础。就本案而言,虽刘龙妹、陈竹青的家人在系争房屋内病亡,但生老病死系自然规律,家人在自家房屋内病亡亦属正常;此外,虽此后又有楼上他人坠亡于案涉房屋之外一事,但坠亡的行为和结果均没有发生在系争房屋内,坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此,康建斌、宋月以上述两起事件的先后发生即认定系争房屋为“凶宅”,过于苛刻,对此主张不予支持。

    其次,正如前段所析,系争房屋并不应当认定为通常意义上的“凶宅”。由此,康建斌、宋月主张的两起死亡事件的相关情形并不是系争房屋的关键交易信息,刘龙妹、陈竹青并没有主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人并未就相关情形进行主动询问的前提下,刘龙妹、陈竹青不主动披露,合法合情合理,并无不妥。但需要注意的是,倘若购房人在择房过程中特别在意相关情形,并将相关情形作为购房时考虑的主要因素,且购房人主动就相关情形询问了出售方的情况下,基于诚实信用原则,刘龙妹、陈竹青理应全面、真实地予以告知,如有故意隐瞒即应构成欺诈。

    最后,就本案而言,康建斌、宋月表示在签约前曾向刘龙妹、陈竹青询问过系争房屋内是否有死人的事情。刘龙妹、陈竹青对此予以否认,而康建斌、宋月也未能举证证明其在签约前曾询问刘龙妹、陈竹青相关情形,现康建斌、宋月以刘龙妹、陈竹青欺诈为由,要求撤销合同、返还房款并予以赔偿的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。最终判决驳回了康建斌、宋月的所有诉请。

    二审宣判后,双方当事人均未上诉。该案现已生效。

    案件来源:(2015)宝民三(民)初字第1763号

    案例二

    2015年12月2日,张建民、刘娇妤在搜房房天下公司的居间服务之下与李永利、黄伟签订了《存量房买卖合同》,合同对房屋价款、面积等作了约定。同日,张建民、刘娇妤(甲方)与搜房房天下公司(乙方)签订《搜房综合保障服务协议》,约定乙方严格对经乙方居间出售的存量房进行背景调查,如乙方知晓该交易房屋在现任产权人所有期间发生过凶宅事件,应当在签约前告知甲方等内容。上述两份合同签订后,张建民、刘娇妤按约支付了定金,办理了公积金贷款手续。在2016年元旦,张建民、刘娇妤了解到案涉房屋系凶宅,认为李永利、黄伟故意隐瞒了该事实,对其进行了欺诈,故向成都市锦江区人民法院提起诉讼,要求1.解除与刘永利、黄伟签订的《存量房买卖合同》返还定金并赔偿相应损失;2.搜房房天下公司返还居间服务费5000元等。

    庭审查明:成都市公安局锦江区分局三圣派出所的《接(报)处警登记表》载明2015年9月14日,案涉房屋的租户xxx同xxx是男女朋友,当日19时许,二人在屋内发生持续争吵、抓扯, xxx从房间窗户跳出跳下。后XXX向隔壁租住的XXX寻求报警,后民警在xxx人行道处发现xxx尸体,法医到现场现勘,确认高坠身亡。

    庭审中,张建民、刘娇妤陈述:2016年元旦之后,搜房天下公司的经纪人告知其案涉房屋曾发生过自杀事件,其得知该房为凶宅后,要求李永利、黄伟退还定金。此后搜房房天下公司向李永利、黄伟询问,李永利、黄伟还是称没有发生过该类事件。搜房房天下公司陈述:确实是在合同签订后才告知张建民、刘娇妤该房屋曾发生过自杀事件,搜房房天下公司在签订合同前曾询问过李永利、黄伟,李永利、黄伟称没有发生过自杀类事件。李永利、黄伟陈述:案涉房屋发生的事件是众所周知的,小区的物管以及现在的承租人都清楚该事实。

    法院认为,首先根据公安机关的《接(报)处警登记表》,可以查明案涉房屋的承租户确实发生了从房间窗户跳下的自杀事件。虽然本案中承租户从案涉房屋内跳窗自杀,并未实际死亡在案涉房屋内,但购房者一般亦会认为不吉利,该类事件可能成为影响购房者作出决定的重大因素。本案中,各方签订《存量房买卖合同》时,李永利、黄伟未将出卖的房屋曾发生过自杀事件向张建民、刘娇妤披露,导致张建民、刘娇妤在不知情、违背其真实意思的情况下,与李永利、黄伟签订合同,李永利、黄伟的行为构成欺诈,张建民、刘娇妤主张撤销案涉的《存量房买卖合同》合法有据,予以支持。

    关于李永利、黄伟是否应返还定金及赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都无过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,《存量房买卖合同》被撤销后,张建民、刘娇妤要求返还已支付的定金50000元,于法有据,本院予以支持。关于张建民、刘娇妤主张的损失。因双方在交易过程中均有审慎审查义务,李永利、黄伟不主动提供房屋曾发生的真实情况,存在主要过错,而张建民、刘娇妤未对案涉房屋各项因素进行充分了解,存在次要过错,综合考虑定金50000元被占用期间产生的利息与张建民、刘娇妤为购买房屋申请银行贷款产生的相关费用,酌情确定李永利、黄伟赔偿张建民、刘娇妤损失2000元。

    最后,关于搜房房天下公司是否应返还居间服务费的问题。虽然本案中造成《存量房买卖合同》被撤销的主要过错在于李永利、黄伟,但搜房房天下公司作为从事房地产中介服务的专业机构,其应在《存量房买卖合同》签订前,充分利用房屋信息收集的各种途径,严格全面调查居间出售的房屋信息,本案中因搜房房天下公司未对居间出售的房屋尽到严格调查的义务,使张建民、刘娇妤在未能充分了解房屋信息的情况下签订《存量房买卖合同》,对此搜房房天下公司存在一定过错,故搜房房天下公司应向张建民、刘娇妤返还居间服务费5000元。

    判决如下:一、撤销原告张建民、刘娇妤与被告李永利、黄伟、成都搜房房天下房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》;二、被告李永利、黄伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张建民、刘娇妤定金50000元,并赔偿损失2000元;三、被告成都搜房房天下房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张建民、刘娇妤居间服务费5000元;四、驳回原告张建民、刘娇妤的其他诉讼请求。

    案件来源:(2016)川0104民初1558号

    解 读

    此类案件的关键点在于案涉房屋是否为“凶宅”。在解决了该问题后,则出卖人是否具有披露相关信息的义务、是否构成欺诈、买受人是否有权撒销合同等一系列争议焦点将迎刃而解。

    一、 “凶宅”的认定

    目前我国实务界与理论界对“凶宅”未形成确定且统一的概念,也未明确具体适用范围,所以判断房屋买卖合同纠纷中系争标的物是否属“凶宅”较为困难,更加无法确定其应否纳入法律调整和保护的范围,导致各地法院对其产生不同的认识与处理。“凶宅”并非一个法律概念,它是中华民族传统习俗中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理倾向的产物。这并非封建迷信的范畴,而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。笔者认为这属于公序良俗原则的范畴,而公序良俗原则作为法律化的道德标准,要求的是道德的底线,即一个普通公民所具有的道德水准,对底线以上的道德不作任何的要求。对于“凶宅”我国大致有以下三类观点。根据一般大众的理解,凶宅是指不吉利的或“闹鬼”的房屋。在房地产领域,“凶宅”是指发生过住户非正常死亡的住宅,如房屋所有人被杀、自杀、重大传染性疾病或不明原因导致死亡,但自然死亡、正常死亡不包括在内。在法律领域,“凶宅”是指发生人为非正常死亡事件或地处异常地段的房屋,会给在其中居住的人带来不适感和恐惧感,并给房屋带来价值贬损。综合以上三种观点,“凶宅”判断标准大致可以归纳如下:一是发生人为非正常死亡事件。自然生老病死乃人之常情,不属于此种范围。二是发生房屋内,即房屋专有部分。三是房屋价值因“凶宅”现象发生贬值。

    在一般房屋交易过程中,如若购买方在不知情的情况下购买了“凶宅”,其有权诉请要求解除、撤销合同,此类情形在各地法院均有类似判例。这种在民间普遍存在的民风民俗不违背法律强制性规范,可以认定为民法上的“公序良俗”,应受法律保护。

    二、关于出售方应对“凶宅”承担何种信息披露义务。

    关于凶宅的披露问题,存在两种观点:第一种观点认为出卖人应主动披露;第二种观点认为买受人应对此先询问,只有在询问后出卖人未予披露的,买受人才有权撤销。

    笔者个人比较倾向于第一种观点,即出卖人应当主动披露。因为按日常生活经验及民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往会使房屋的价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响,从而影响买受人的缔约基础,应属于出卖人需要披露的信息。

    但值得注意的是,根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于对《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》征求意见的通知第36问凶宅买卖如何处理?:“买受人以市场价格购买房屋,该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件,经买受人询问,出卖人对此未作披露的,构成欺诈,买受人有权予以撤销。”可以看出,江苏省高院目前倾向于第二种观点。

    因此,建议购房者如果对于欲购房屋是否系凶宅等相关情形非常在意,并作为购房时考虑的主要因素的,保险起见应当主动询问出卖人,同时做好相关证据的保留,以免将来发生诉争后举证不能。

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